Immobilier en Argentine : acheter et louer quand on est étranger

Comment acheter une maison en Argentine quand on est étranger ?

Un étranger achète un appartement ou une maison en Argentine comme un Argentin, qu'il soit résident ou non. Aucune loi ne le lui interdit pour un logement en ville. Il lui faut un numéro fiscal, un escribanoet un moyen de paiement que l'escribano accepte de documenter.

• Le numéro fiscal. Un non-résident demande un CUIT à l'ARCA (ex-AFIP) par l'intermédiaire d'un représentant domicilié en Argentine, avec le formulaire 460 F/PD et une pièce d'identité ou son passeport. Le CDI, que beaucoup de guides citent encore, a disparu avec la résolution générale ARCA 5803/2025, en vigueur depuis le 2 mars 2026. Pour les autres démarches, voir notre page sur le DNI, le CUIL et le CUIT.
• L'escribano. Il vérifie les titres du vendeur, rédige l'escritura et la fait inscrire au registre. Si vous ne pouvez pas venir, vous donnez une procuration à une personne de confiance. Elle doit être apostillée(convention de La Haye) et traduite par un traducteur assermenté argentin : demandez à l'escribano le modèle qu'il accepte avant de la signer en France.
• Le paiement.Les prix sont en dollars, beaucoup de ventes se règlent en billets et l'escribano peut réclamer la preuve de l'origine des fonds.
• La résidence. Acheter ne donne aucun droit au séjour. Pour vivre sur place, il faut une démarche à part : voir notre guide des visas et résidences.
• Les limites. Les terres rurales et les zones de frontière demandent une vérification supplémentaire, voire une autorisation préalable.

Sources : ARCA (CUIT des résidents à l'étranger), Boletín Oficial (RG 5803/2025), guides Wise et Holafly pour la procuration.

Étapes de l'achat : du boleto à l'escritura

1. La recherche. Elle passe par une inmobiliaria ou par les portails ZonaProp et Argenprop.
2. L'offre et la seña. Vous remettez une offre écrite avec un petit versement, de 1 % (Holafly) à 10 % (Wise) du prix. Le montant se négocie.
3. Les vérifications. L'escribanocontrôle le titre de propriété, l'absence d'hypothèque ou de litige et les dettes d'impôts et de charges attachées au bien.
4. Le boleto de compraventa. C'est l'avant-contrat. Il fixe le prix, la date de l'escritura et l'acompte, de 20 à 30 % du prixchez Wise, d'environ 30 % chez Holafly. Il engage les deux parties mais ne transfère pas la propriété.
5. L'escritura.L'acte se signe devant l'escribano, qui reçoit le solde. Les clés se remettent en général ce jour-là.
6. L'inscription.L'escribano fait enregistrer l'acte au Registro de la Propiedad Inmueble, qui fait de vous le propriétaire.

Comptez 2 à 4 moisentre l'offre acceptée et l'escritura. Le temps passe surtout à réunir les certificats et à caler le rendez-vous chez l'escribano.

Prix de l'immobilier en Argentine en 2026 : Buenos Aires et province

À Buenos Aires, un appartement se vendait 2 476 USD le m² en moyenne en août 2026, soit 0,2 % de plus qu'en juillet et 11,5 % de moins que le sommet historique de la série (index Zonaprop). Le monoambiente de 40 m² vaut 110 000 USD, le deux-pièces de 50 m² 131 000 USD et le trois-pièces de 70 m² 180 000 USD.

Ce sont des prix d'annonces, pas de ventes conclues. En août 2026, 26 % des appartements à vendre à Buenos Aires avaient baissé de prix au cours des six derniers mois, de 5,9 % en moyenne. Vous avez donc de la marge pour négocier.

Pour Mendoza, Salta ou Bariloche, nous n'avons trouvé aucun indice 2026 comparable et sourcé, donc nous ne publions pas de chiffre. Relevez les annonces sur ZonaProp et Argenprop, quartier par quartier. Pour le détail de ces villes, voir Mendoza, Salta et Bariloche.

Frais d'achat : sellos, escribano et agence

Le prix affiché n'est pas la somme que vous sortirez. Dans Ámbito (11 juin 2026), des professionnels chiffrent les frais de l'acheteur à 7 à 7,5 % du prixà Buenos Aires, 5,5 à 6 % si le timbre est exonéré et jusqu'à 8,5 % avec un crédit. En province de Buenos Aires, l'un d'eux parle de 8 à 12 %.

Le timbre se partage en général entre l'acheteur et le vendeur. À Buenos Aires, un logement unique et permanent est exonéré jusqu'à 226,1 millions de pesos, soit environ 155 000 USD : cette exonération vise un acheteur qui y habite, alors demandez à l'escribanosi elle vous concerne. La commission d'agence se répartit selon le boleto, alors lisez ce point avant de signer.

Sur le deux-pièces à 131 000 USD, les frais de 7 à 8,5 % représentent environ 9 200 à 11 100 USD. C'est une estimation, pas un devis : demandez un chiffrage écrità l'escribano avant le boleto.

Une fois propriétaire, vous paierez des taxes municipales et, selon la valeur du bien, l'impôt sur le patrimoine (Bienes Personales). Les règles diffèrent selon que vous résidez ou non en Argentine, alors faites-les confirmer par un conseiller local et lisez notre page sur la fiscalité en Argentine.

Sources : Colegio de Escribanos de la Ciudad (Código Fiscal 2026), Ámbito (11 juin 2026), iProfesional (25 mai 2026). Certaines publications citent encore 3,5 % ou 3,6 % pour le timbre de la ville.

Payer en dollars, en espèces ou par virement

Les prix sont affichés en dollars et beaucoup de ventes se règlent en billets le jour de l'escritura. Rien n'interdit un virement si le vendeur l'accepte. L'escribano, qui doit signaler les opérations suspectes à la cellule antiblanchiment (UIF), peut demander des relevés bancaires, un acte de vente antérieur, des bulletins de salaire ou une déclaration fiscale.

Gardez ces pièces avant même de chercher un bien. Holafly range l'origine de fonds impossible à justifier parmi les erreurs les plus fréquentes.

Le change pèse lourd sur une somme pareille. Une marge de 2 % sur 200 000 € convertis coûte 4 000 €, alors comparez le taux de votre banque au cours du jour. Pour suivre le cours, voir notre page sur le taux de change du peso. Pour comprendre l'écart entre cours officiel et dólar blue, voir cepo et dólar blue. Pour l’ensemble des questions d’argent d’une installation, voyez argent et fiscalité en Argentine.

Crédit immobilier pour un étranger

Les banques argentines prêtent pour l'immobilier : en juillet 2026, 16 % des escrituras de Buenos Aires s'appuyaient sur une hypothèque, contre 21 % un an plus tôt (Colegio de Escribanos, cité par Zonaprop). Ces prêts visent des emprunteurs installés dans le pays, avec un DNI et des revenus locaux.

Wise écrit que ces prêts restent rares pour les étrangers, Holafly que les non-résidents n'y ont généralement pas accès. Nous n'avons trouvé aucune banque qui publie des conditions pour eux. Demandez par écrit à la banque si elle accepte votre dossier. Prévoyez 1,5 à 3 % de fraisen plus du prix pour l'évaluation, l'assurance et l'inscription de l'hypothèque (Ámbito, juin 2026). Certains vendeurs et agences proposent aussi un paiement échelonné.

Terres rurales et zones de frontière : les limites pour un étranger

Pour les terres agricoles, la loi 26.737 de 2011 plafonnait la propriété étrangère à 15 % des terres rurales et à 1 000 hectares par titulaire dans la zone núcleo. Le décret 70/2023 l'a abrogée (article 154). La Cour suprême a révoqué le 29 septembre 2026 l'arrêt de la Cour fédérale de La Plata qui avait déclaré cet article inconstitutionnel.

Elle a jugé que l'association qui avait agi n'avait pas qualité pour le faire, sans se prononcer sur la constitutionnalité du décret.

D'autres recours restent ouverts, et la Cour rappelle qu'une personne directement concernée peut saisir la justice. Le droit des terres rurales peut donc encore bouger : un achat de ferme ou de grand terrain demande l'avis d'un avocat local.

Sources : Boletín Oficial (DNU 70/2023), décret-loi 15.385/1944 (article 2), presse argentine du 29 septembre au 1er octobre 2026 (Cour suprême), cabinet Marval.

Louer en Argentine quand on est étranger

La loi sur les loyers de 2020 a été abrogée par le décret 70/2023. La durée, la monnaie et l'indexation du bail se fixent désormais librement entre propriétaire et locataire. Lisez bien la clause d'actualisationavant de signer, car en pesos le loyer suit l'inflation.

À Buenos Aires, le loyer moyen d'un deux-pièces était de 886 527 pesos par moisen août 2026 (Zonaprop), soit environ 520 € au cours BCRA du 7 octobre 2026 (1 € = 1 699,19 ARS). Puerto Madero montait à 1 252 366 pesos, environ 735 €, et Lugano descendait à 654 776 pesos, environ 385 €. Depuis janvier, ce loyer moyen a progressé de 19,2 %, contre 21,5 % pour l'inflation.

Les propriétaires demandent une garantie : un garant propriétaire en Argentine ou un seguro de caución, une assurance qui remplace le garant. Un étranger sans historique local a souvent du mal à fournir l'un ou l'autre, alors demandez à l'assureur ses conditions avant de visiter.

Pour choisir un quartier, voir notre guide de la vie à Buenos Aires. Pour intégrer le loyer dans un budget mensuel, voir notre page sur le coût de la vie.

Investissement locatif : quel rendement à Buenos Aires ?

Le rendement locatif brut moyen à Buenos Aires était de 5,7 % par an en août 2026 selon Zonaprop. Il faut 17,6 années de loyerpour amortir l'achat. En février 2026, le même index donnait 9,6 % à Lugano, 7,5 % à La Boca et 3,5 % à Puerto Madero, le quartier le plus cher de la ville.

Ce rendement est brut. Il ne tient compte ni des impôts, ni des charges de copropriété (expensas), ni des mois sans locataire. Le loyer en pesos recule en valeur réelle, et l'index Zonaprop note que le coût de construction en dollars a grimpé de 13,8 % en 2026. Les escrituras ont baissé de 9 % à Buenos Aires en juillet 2026 par rapport à juillet 2025, à 6 051 actes.

Avant d'acheter pour louer, vérifiez qui encaisse le loyer, en quelle monnaie et avec quels impôts. Notre page sur la fiscalité pose les bases.