Le marché immobilier post-Milei
Jusqu'en 2023, le marché tournait au ralenti, verrouillé par le cepo cambiario, ce contrôle des changes qui bloquait presque tout. Les vendeurs refusaient d'encaisser des pesos qui fondaient de semaine en semaine, les acheteurs étrangers ne pouvaient pas faire entrer leurs devises librement, et une transaction pouvait rester coincée des mois. Le résultat était sans appel : très peu de ventes, et des prix figés faute de mouvement.
Depuis 2024, la donne a changé. Les investisseurs étrangers reviennent, les ventes repartent et les prix se stabilisent en dollars. Après plusieurs années d'immobilisme, le marché respire de nouveau. Ne vous emballez pas pour autant : stabilisation ne veut pas dire plus-value garantie, et une bonne affaire se juge toujours quartier par quartier, immeuble par immeuble.
Prix au m² dans les principales villes (2026 indicatif)
Chiffres indicatifs pour 2026. Le prix réel d'un bien dépend de son état, de l'étage, de l'exposition et de la distance aux transports, si bien qu'un même quartier peut afficher des écarts importants. Pour un tarif à jour, comparez les annonces du moment sur zonaprop.com.ar ou argenprop.com.
| Ville / Quartier | Achat (USD/m²) | Location 1 ch (USD/mois) | Location 2 ch (USD/mois) |
|---|---|---|---|
| Buenos Aires - Palermo | 2 500 - 3 800 | 600 - 900 | 900 - 1 400 |
| Buenos Aires - Recoleta | 2 800 - 4 500 | 700 - 1 100 | 1 100 - 1 700 |
| Buenos Aires - San Telmo | 1 800 - 2 800 | 400 - 650 | 600 - 950 |
| Buenos Aires - Belgrano | 2 000 - 3 200 | 500 - 750 | 750 - 1 200 |
| Mendoza - Ciudad | 1 500 - 2 500 | 350 - 600 | 600 - 1 000 |
| Bariloche - Centro | 2 500 - 4 000 | 500 - 800 | 800 - 1 300 |
| Córdoba - Nueva Córdoba | 1 200 - 2 000 | 300 - 500 | 500 - 850 |
| Salta - Centro | 800 - 1 500 | 200 - 400 | 400 - 700 |
| Rosario - Pichincha | 1 300 - 2 000 | 350 - 550 | 550 - 900 |
La procédure d'achat
L'achat suit un parcours balisé, du premier rendez-vous à la remise des clés. Voici les cinq étapes à connaître :
- La recherche :vous passez par une inmobiliaria (l'agence immobilière) ou directement par les grands portails en ligne comme ZonaProp et ArgenProp, où se concentre l'essentiel du marché.
- L'offre verbale : vous négociez le prix avec le vendeur ou son agent, presque toujours libellé en dollars. La marge de discussion existe, surtout sur les biens qui traînent depuis longtemps.
- Le boleto de compraventa :l'avant-contrat, signé avec un acompte qui tourne autour de 30 % du prix total. Ce document vous engage juridiquement, ne le prenez pas à la légère.
- L'escritura :l'acte notarié définitif signé devant un escribano (le notaire argentin), avec le versement du solde et la remise des clés. C'est souvent là que les dollars changent de mains, physiquement.
- L'inscription :l'enregistrement au Registro de la Propiedad Inmueble (le conservatoire des hypothèques), qui officialise le transfert et fait de vous le propriétaire aux yeux de l'État.
Entre l'offre acceptée et l'acte final, comptez en général deux à quatre mois, le temps de réunir les documents et de caler le rendez-vous chez l'escribano.
Les droits et taxes
Le prix affiché n'est pas la somme que vous sortirez vraiment. À l'addition s'ajoutent plusieurs frais à votre charge, à budgéter dès le départ pour ne pas être pris de court le jour de la signature :
- Le sello (droit de timbre) : environ 1,5 à 3,5 % selon la province.
- Les honoraires de l'escribano : autour de 2 à 3 % du prix.
- La commission d'agence :de l'ordre de 3 à 4 % du prix.
- Le total pour l'acheteur :tablez sur 7 à 10 % du prix d'achat en supplément.
Investissement locatif
Côté location longue durée, le marché reste massivement libellé en dollars. Les rendements bruts en USD se situent entre 4 et 7 % selon la ville et le quartier, un niveau qui a de quoi séduire un investisseur habitué aux marchés européens, souvent moins généreux. Encore faut-il acheter au bon endroit et au bon prix.
Avant de vous lancer, gardez trois réalités en tête :
- Le marché manque de transparence : aucune base officielle ne centralise les rendements réellement constatés, vous avancez donc en partie à l'estime.
- Une inmobiliaria peut gérer le bien à votre place, moyennant une commission qui gravite autour de 10 % des loyers encaissés.
- La courte durée façon Airbnb cartonne à Buenos Aires et à Bariloche, avec des rendements parfois plus élevés, mais une gestion bien plus prenante au quotidien.
Points d'attention pour les étrangers
- Aucune loi générale ne vous interdit d'acheter en tant qu'étranger.
- Un CUIT argentin reste indispensable pour signer l'acte de vente (l'escritura).
- Le paiement en dollars cash demeure la norme sur une grande partie des transactions.
- Les zones frontalières obéissent à un régime particulier, détaillé dans l'encadré ci-dessous.