Le marché immobilier post-Milei
Avant 2023, le marché immobilier argentin était paralysé par les restrictions de change du cepo cambiario. Les transactions étaient bloquées, les vendeurs refusaient de vendre en pesos dépréciés et les acheteurs étrangers ne pouvaient pas transférer leurs devises librement. Le marché était atone.
Depuis 2024, la libéralisation économique a radicalement changé la situation : retour des investisseurs étrangers, reprise des transactions, prix stabilisés en USD. Le marché immobilier argentin repart après plusieurs années de stagnation.
Prix au m² dans les principales villes (2026 indicatif)
Données indicatives 2026. Les prix varient selon l'état du bien, l'étage, la proximité des transports. Vérifiez les annonces actuelles sur zonaprop.com.ar ou argenprop.com pour les prix du marché en temps réel.
| Ville / Quartier | Achat (USD/m²) | Location 1 ch (USD/mois) | Location 2 ch (USD/mois) |
|---|---|---|---|
| Buenos Aires - Palermo | 2 500 - 3 800 | 600 - 900 | 900 - 1 400 |
| Buenos Aires - Recoleta | 2 800 - 4 500 | 700 - 1 100 | 1 100 - 1 700 |
| Buenos Aires - San Telmo | 1 800 - 2 800 | 400 - 650 | 600 - 950 |
| Buenos Aires - Belgrano | 2 000 - 3 200 | 500 - 750 | 750 - 1 200 |
| Mendoza - Ciudad | 1 500 - 2 500 | 350 - 600 | 600 - 1 000 |
| Bariloche - Centro | 2 500 - 4 000 | 500 - 800 | 800 - 1 300 |
| Córdoba - Nueva Córdoba | 1 200 - 2 000 | 300 - 500 | 500 - 850 |
| Salta - Centro | 800 - 1 500 | 200 - 400 | 400 - 700 |
| Rosario - Pichincha | 1 300 - 2 000 | 350 - 550 | 550 - 900 |
La procédure d'achat
L'achat immobilier en Argentine se déroule en plusieurs étapes bien définies :
- Recherche : via une inmobiliaria (agence immobilière) ou les portails en ligne (ZonaProp, ArgenProp)
- Offre verbale : négociation du prix avec le vendeur ou son agent, généralement en USD
- Boleto de compraventa :avant-contrat signé avec versement d'un acompte généralement de 30 % du prix total. Cet acte est juridiquement contraignant.
- Escritura : acte notarié définitif devant un escribano (notaire argentin), avec transfert du solde du prix et remise des clés
- Inscription : enregistrement au Registro de la Propiedad Inmueble (conservatoire des hypothèques) pour officialiser le transfert de propriété
Le délai total entre l'offre acceptée et l'acte final est généralement de 2 à 4 mois.
Les droits et taxes
Les frais d'acquisition à la charge de l'acheteur comprennent :
- Sello (droit de timbre) : environ 1,5 à 3,5 % selon la province
- Honoraires escribano (notaire) : environ 2 à 3 % du prix
- Honoraires d'agence : environ 3 à 4 % du prix
- Total frais acquéreur :environ 7 à 10 % du prix d'achat
Investissement locatif
Le marché locatif argentin est historiquement dollarisé pour les locations longue durée. Les rendements bruts en USD varient entre 4 et 7 % selon la ville et le quartier, ce qui est attractif comparé à de nombreux marchés européens.
Quelques points à noter sur l'investissement locatif :
- Le marché reste peu transparent : pas de données officielles centralisées sur les rendements réels
- La gestion par une agence inmobiliaria est possible (honoraires généralement autour de 10 % des loyers)
- Les locations de courte durée (Airbnb) sont très développées à Buenos Aires et Bariloche, avec des rendements potentiellement plus élevés mais une gestion plus intensive
Points d'attention pour les étrangers
- Pas de restrictions légales générales sur l'achat immobilier pour les étrangers en Argentine
- CUIT argentin requis pour signer l'acte de vente (escritura)
- Paiement en USD cash encore très courant pour les transactions immobilières
- Zones frontalières : des restrictions spécifiques s'appliquent dans certaines zones (voir InfoBox ci-dessous)